Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietungseinkünften

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt (OFD) hat Hinweise zur Berechnung der ortsüblichen Miete bei der Vermietung von Immobilien herausgegeben. Diese Regelungen sind insbesondere für Vermieter relevant, die ihre Immobilie verbilligt, beispielsweise an Familienangehörige, zu Wohnzwecken vermieten (vgl. https://datenbank.nwb.de/Dokument/1036443/).

Bedeutung der ortsüblichen Miete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein zentraler Faktor bei der steuerlichen Bewertung von Vermietungseinkünften. Sie spielt insbesondere dann eine Rolle, wenn die Miete unterhalb des Marktniveaus liegt. Nach § 21 Abs. 2 EStG ist die Höhe der Miete entscheidend dafür, in welchem Umfang Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden können.

Auswirkungen auf den Werbungskostenabzug

• Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete: Der Vermietungsanteil wird aufgeteilt in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, sodass Werbungskosten nur für den entgeltlichen Teil abgezogen werden dürfen.
• Ortsübliche Miete zwischen 51 % und 65 %: Eine Totalüberschussprognose muss erstellt werden. Ist diese positiv, findet keine Aufteilung in entgeltlich und unentgeltlich statt.
• Miete ab 66 % der ortsüblichen Miete: Die Vermietung wird als voll entgeltlich eingestuft, wodurch der vollständige Werbungskostenabzug möglich ist.

Methoden zur Ermittlung der ortsüblichen Miete

Die ortsübliche Vergleichsmiete umfasst die Kaltmiete sowie umlagefähige Betriebskosten. Wichtig vorab: Nur Mietverträge, die zivilrechtlich wirksam sind und auch tatsächlich laut Mietvereinbarung durchgeführt werden, werden als echte Mietverhältnisse anerkannt.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete können verschiedene Quellen herangezogen werden:

• Örtlicher Mietspiegel: Lokale Mietspiegel bieten eine fundierte Vergleichsgrundlage.
• Vergleichsmieten: Die Miete für drei vergleichbare Wohnungen kann als Referenz dienen.
• Mietrechner: Berechnungshilfen von Städten und Gemeinden können auch als Ermittlungsgrundlage dienen.
• Gutachten von Sachverständigen: Ist keine andere Methode anwendbar, kommt ein Sachverständigengutachten in Betracht.

Für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zieht man die Warmmieten heran, also Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Nebenkosten. Zu diesen gehören z. B. Grundsteuer, Heizung, Wasserversorgung, Müllgebühren, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und Hausmeister. Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht dazu. Es sind alle umlagefähigen Kosten in die Vergleichsberechnung einzubeziehen, die tatsächlich gezahlt worden sind. Das gilt auch für Nebenkosten, die unmittelbar vom Mieter getragen wurden.

Steuerliche Beratung bei verbilligter Vermietung

Als Vermieter sollten Sie die ortsübliche Miete sorgfältig ermitteln, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Insbesondere bei verbilligter Vermietung ist eine genaue Prüfung erforderlich. Bei Fragen zu diesem Thema oder zur steuerlichen Optimierung stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Vereinbare. Sie Ihren Termin unter info@wlw-partner.de