Die reformierte Grundsteuer und was sie bedeutet

Der Einheitswert für die Berechnung der Grundsteuer hat endgültig ausgedient. Bereits 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften zur
Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Die Grundsteuerreform trägt dieser Entscheidung nun Rechnung.

Bisher wurden Grundstückswerte mit Hilfe der Einheitswerte berechnet. Da diese jedoch völlig veraltet sind, führte das zur Erhebung unterschiedlicher Grundsteuern für gleichartige Grundstücke – ein klarer Verstoß gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung und Grundlage für die Entscheidung des BVG.

Was bleibt? Was ändert sich?

Die Grundsteuer wird mit den Werten Grundstückswert, Steuermesszahl und Hebesatz berechnet. Statt mit Einheitswerten wird ab jetzt mit einem neuen Grundsteuerwertgerechnet. Ebenfalls geändert wurden die Steuermesszahlen. Die Hebesätze werden von den Gemeinden ziemlich sicher auch noch angepasst werden.

Das bisherige 3-stufige Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer bleibt aber bestehen:

  1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
  2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahlund Berechnung des Grundsteuer-Messbetrags
  3. Stufe: Anwendung des Hebesatzesund Festsetzung der Grundsteuer

Daraus ergibt sich diese Berechnungsformel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Gleiche Lage, gleiche Größe, gleiche Grundsteuer

Ziel der Grundsteuerreform ist es, Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe auch mit der gleichen Grundsteuer zu belegen. Um das zu erreichen, werden alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Erster Stichtag für die Neubewertung ist der 1. Januar 2022.

Bundesmodell als Basis der Grundsteuer

Grundsätzlich gilt für die Berechnung der neuen Grundsteuer das Bundesmodell. Je nachdem, wie das Grundstück bebaut ist, gibt es hier unterschiedliche Bewertungsverfahren:

  • Ertragswertverfahren: Dieses gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum.
  • Sachwertverfahren: Dieses gilt für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke und bei Teileigentum.

Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt ganz einfach anhand der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Der Grundsteuerwert ermittelt sich im Rahmen des Bundesmodells anhand verschiedener Parameter. Das sind beim Ertragswertverfahren insbesondere:

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes
  • Wohnfläche
  • Mietniveaustufe
  • monatliche Nettokaltmiete in Euro/qm

Beim Sachwertverfahren orientiert sich die Berechnung des Grundsteuerwerts u.a. an diesen Werten:

  • Herstellungskosten Gebäude
  • Grundfläche Gebäude
  • Alter des Gebäudes
  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert

Steht der Grundsteuerwert fest, wird darauf die Steuermesszahl angewendet. Diese liegt beim Bundesmodell bei 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser und bei 0,34 ‰ für alle anderen Grundstücksarten. Dadurch erhält man den Steuermessbetrag. Sowohl Grundsteuerwert als auch Steuermessbetrag werden vom Finanzamt in einem Feststellungsbescheid festgesetzt.

Bescheid weiterhin von der Gemeinde

Den Grundsteuerbescheid selbst erlässt wie bisher auch die Gemeinde. Wie hoch die zu zahlende Grundsteuer ab 2025 ausfallen wird, lässt sich jetzt noch nicht sagen. Dies hängt vor allem davon ab, welche Hebesätze die Gemeinden festlegen.

Bundesländer mit Sonderweg

Das Bundesmodell findet nicht in allen Bundesländern Anwendung; eine Öffnungsklausel macht dies möglich.
So gehen Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Wege, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Das Saarland und Sachsen wenden grundsätzlich das Bundesmodell an, haben es aber jeweils hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert.

Neue Grundsteuer kommt 2025

Unabhängig vom zugrundeliegenden Berechnungsmodell ist die neue Grundsteuer erst ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Mit Ihren Fragen zur reformierten Grundsteuer stehen wir Ihnen natürlich schon jetzt zur Verfügung. Melden Sie sich bei uns und vereinbaren Sie einen Termin!

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